盛宣怀的房地产生意
盛宣怀是中国近代史上之一代资产阶级的代表，又是颇有争议的历史人物。盛氏生前积累了巨额财富，盛家曾请盛宣怀的至交、李鸿章之子李经方主持，对他的遗产进行清理，其财产总值为1349.3868万两。其中，上海道契地产估价668万余两，内地地产估价98万余两，合计767万余两，占全部遗产的56.84%；而包括汉冶萍公司股票在内的各项实业股票共估价511万余两，远远不及房地产——盛宣怀实际是晚清更大的房地产商。（丁士华整理《盛宣怀遗产分析史料》，中国社会科学院近代史研究所近代史资料编辑部编《近代史资料》总111号，北京，中国社会科学出版社2005年，第160页）
20世纪80年代初，风云际会，盛时来运转，路边地摊上出版物称之为“商父”；《盛宣怀传》《盛宣怀年谱长编》的作者，将盛对近代中国的贡献归纳为“创办十一‘之一’”，包括轮船运输、电报、钢铁、铁路、银行、学校、红十字会、图书馆等，并给盛加上了三顶夺冠：实业家、教育家、慈善家。（夏东元《近代史新论》，华东师范大学出版社2010年，第178页）此说广为流传，还拍摄成专题片。—— 众声喧腾中唯独不涉及房地产，这一项被有意无意地忽略了。
若要实事求是地评价盛宣怀，全面深入探索盛的财富来源和资金运作、积累过程，其中房地产经营不可或缺。下文中，笔者仅就所见有关盛宣怀从事房地产活动的零星史料，略作介绍。
盛宣怀
徐润对盛宣怀的控诉
*** 战争后，晚清闭关锁国的国门被西方列强的大炮轰开，一群群金发碧眼的外国人大摇大摆地走进来，他们要在中国享有特权，要保持并发展推广他们的生活方式，上海等通商口岸便出现了国中之国——租界。随之而出现的是成片的西式建筑群，或是从事传教的教堂，或是从事各种经营的洋行，或是西方淘金者的豪宅，大多富丽堂皇，成为独特的景观。由此而吸引大量资金、产生了为之经营、并具有很强投机性的房地产业。外国教会大都有教产出租，有的还专设有经营房地产的公司。
上海在1843年辟为通商口岸之际，人口仅有27万。此后半个多世纪，每遇战乱，租界成为避风港，大批富人携带着家属和金银财宝涌入，至1860年太平军攻占苏州，上海租界华人猛增至30万，1861年上海租界地皮由每亩200两飙升至1200两，甚至有以1000两购进，几经转手售出价高达2500两。利之所在，趋之若鹜。从事房地产业的除洋商外，也有作洋行买办的华人，曾创办轮船招商局的徐润，便是早期从事房地产经营的代表人物之一。
徐润曾被称为“20世纪初中国更大的茶叶出口商、更大的房地产商”，据他自己在年谱中开列的清单，至光绪九年（1883年）地亩房产名下共合成本223.6940万两，外加各项股本、合业典当共计实有银321万多两。表面看来排场很大，但做房地产没有不向钱庄、银行贷款的，徐润投入的资金中各钱庄借款，股票、房产抵押的借款，散户存款等共计252万余，占了很大的比例。房地产是一个高投入的产业，高利润与高风险同时存在，徐润如此经营，只要房地产价格持续上涨，也还是会获得大利；但不幸的是遇到1883年的上海金融风暴，著名的红顶商人胡雪岩的阜康钱庄倒闭，引起连锁反应，徐润的宝源祥房地产公司也面临着钱庄索债、存户提款，被迫“不能不以贱价脱手，以三百数十万成本之产业，只摊作二百余万之款，清偿完结，受亏至八九十万”。（徐润《徐愚斋自叙年谱》，中国史学会主编《洋务运动》八，上海人民出版社2000年，第125-126页）
更不幸的是，这年的秋天，盛宣怀奉李鸿章之命，重回招商局进行整顿，徐润碰到刀口上，受到革职的处分。原欠招商局16.2256万两规银，用股票、房产、现银抵还。一块肥肉落入盛宣怀口中，乍浦路四亩多地，盛对人说：“此地未赎，于雨记（徐润）面上不雅，我为赎之，免得多挂一笔账。”当时作价2.2万两，就此成了盛的产业。徐晚年在年谱中提起此事恨恨不已，控诉盛宣怀：“遂照十年分抵数原值取去，既沽其名，但为势力所压，知者不敢言，不知者反以待我之厚，口蜜腹剑。”徐又称他在南十六铺码头有地一段，时值四五万金，却被以2.6万两强买归招商局。
盛宣怀从事房地产，比徐润晚，算是后起之秀。在金融风暴中却一兴一衰，徐润只能哀哀自叹：“素无奥密之援，致奉参革；兼以泰山压卵，谁敢异言。”（徐润《徐愚斋自叙年谱》，中国史学会主编《洋务运动》八，第129-131页）
杨文骏购地受亏累
1896年（光绪二十二年）年底，盛宣怀已就任铁路总公司督办，决定在筹建芦汉铁路的同时，先在上海开工修建淞沪铁路。20年前，1876年英国人曾在淞沪擅自建造铁路，清廷高价赎买后拆除。此时重建，有意于扩大对国际国内的影响，为贷款和招股创造条件。盛率领工程人员勘测后，向朝廷报告，该路钢轨虽已拆去，路基还可用，只是吴淞沿海须筑路，美租界外须设栈，旧道也须扩展，都要另购民地。
盛将购地这一要差交给了心腹幕僚杨文骏。文骏追随盛宣怀多年，先后参与创建铁路总公司和通商银行、筹建津浦铁路及与列强谈判修订商约等。原籍江苏松江，其兄文鼎先后是直隶总督李鸿章、王文韶的得力幕僚，后任湖北布政司使、护理湖广总督、官至湖南巡抚，杨氏兄弟与盛氏系同乡至交。但文骏有一心病，自述早年受过“永不叙用”的严厉处分。光绪十五年文骏曾署广东番禺知县，同年十月粤督张之洞与李瀚章交接之际，署理粤抚游智开欲参劾文骏，经李瀚章及布、按两司力争而游智开仍将文骏撤职。为此张之洞曾于光绪十六年闰二月上奏《请旨饬查》为之申诉而未见下文。（苑书义等编：《张之洞全集》第二册，河北人民出版社，第761页）文骏被撤职后，“十年蠖伏，坐吃山空”，为了复职，他费尽心机，多次乞求盛宣怀为之运动、保举。
20世纪初，上海中国通商银行
杨文骏精明能干，对盛竭力效忠，在筹建铁路期间，既为吴淞铁路购地，也同时为盛私人购地，要害是利用修建铁路的职权及所掌控的信息，抢购即将因铁路征用而大幅升值的黄金地段。此事要秘密进行，不仅盛不能出面，有时杨也不宜出面；要抢在铁路征地告示公布前购地；要利用权术、官势实现低进高出；加上英商怡和洋行与之竞争，以致地价大幅上涨，有的地段开始每亩三百元，随即涨至三百两，再涨至三百五十两，最后竟涨至四百六十两！杨每日觅地、看地、议价，经请示盛同意后付定银、丈地、立契直至付款成交，均是亲自经手办理，有时并为盛代付定银或垫款。每日遇事以密信向盛汇报请示，有些信收入王尔敏等编的《盛宣怀实业朋僚函稿》，杨为盛购地的范围、规模、界石所用堂号、盛拟组建地皮公司等一一可考。
平地一声雷，光绪二十三年正月十八日，铁路工程师锡乐巴报告：吴淞北边144亩，均属无用。盛写信严厉责问杨，该地“距操场亦远，与原勘情形似有不符，铁路、码头两无用处。最难者买地公司尚未招股，一经揭晓，巨款恐致虚悬，难于卖出。阁下智周虑远，请速图维”。把这个沉重的包袱踢给杨，要他设法处理。（王尔敏等合编《盛宣怀实业函电稿》下，台北“中央研究院”近代史研究所史料丛刊，第484页）翌日，文骏惶恐焦急地反复认错道歉：“此事初办，因格外秘密，作为骏所自买，铁路之合用否，不能明以告人。又因告示不能久搁，促令迅速定议……而使公款虚悬，至贻我公之累。”最后，文骏只好打落牙齿肚内吞：“现与友人一面筹款，一面设法转押，总使先弥补公款，以清公累。地归于骏，甘认私亏。”看来其中86亩粮田共合银3.9560万两，杨曾向盛请示“界石应用何字”，当是代盛所购，不能由盛出名，而名义上作为文骏自买，却是动用公款。原来的如意算盘是高价转卖给铁路从中牟利，现在铁路不需要，它就难以出手。第二年杨在信中说：去年借的款，实在是“因公受累，赔垫拆息二千余金，力实不支。”“吴淞虽已开埠，而该地尚未得价，是以迄未出脱。”后来又有函向盛提到，吴淞之地“职道因公受累，几及十年”，看来尚未了结。（王尔敏等合编《盛宣怀实业朋僚函稿》下，第1960，1958，1950，1979页）
约在1906年，文骏以道员被安徽巡抚恩铭札派安徽省洋务局督办、兼抚署奏折文案，又曾主持上海电政局，不久便去世。身后亏累甚巨，其中在通商银行用老家耕田押借一款，现将届期。宣统二年（1910）春，时为署理湖广总督的杨文鼎，写信向盛宣怀求助，提出文骏曾被盛奏派为通商银行总董，为之效劳“而并未领过薪水，亦未得过利益”，恳求盛主持公论，会商通商银行各董，设法取消此款。（王尔敏等合编《盛宣怀实业朋僚函稿》下，第2002-2003页）后来也不知道这项押款是否取消了。
除夕夜抢购汉口大智门地皮
盛宣怀除上海外，在内地的房地产合计估价98.4090万两。其中武汉的房地产估价计56.3059万两，占了大半。据《盛宣怀未刊信稿》中《椿孙应办应问各事》一文记载，盛拥有的房地产分别在汉口英租界、张美之巷口（六渡桥）、大智门、谌家矶、王家墩和武昌江边，遍布汉口的东西南北，大都是新建市区的黄金地段。
接办汉阳铁厂初期，盛便趁修建芦汉铁路之机，在武汉大肆囤积土地。京汉铁路通车时汉口火车站在大智门。盛在去世后，大智门还有两处地产，一为河嘴，有地1471方，估价8.8260万两；一在何家墩，有地2398余方，估价10.7919万两。（丁士华整理《盛宣怀遗产分析史料》，第172-176页）1904年盛宣怀设立公顺公司，经营房地产，对人说是众亲友办的。这年底，黄河铁路大桥竣工，芦汉铁路南北已联成一线，盛与汉口的地皮大王刘祥作了一笔大生意。
大智门原是汉口城堡的城门，原址在大智路与中山大道交汇处，本是进入汉口城内的主要通道。当时在大智门城墙附近，刘祥有地6000余方，每方实价洋例银23两，约计银十三四万两，与盛双方初步达成草议，已交定银4000两。时至年底，汉口的原经手人去电向盛报告：因为后湖堤兴工，地价大涨，打算过了年就要加价，必须年内成交，以免发生争议。盛宣怀认为来电不谈丈量后土地实数有多少，只顾催成交，很不合理。在腊月二十六电令汉阳铁厂负责人张赞宸介入此事，与熟悉情况的施子卿督促原经手人妥办。“已汇洋例三万交施。或先立契，付银三万，余款分两期付，均祈酌办，勿生枝节为感。”显然是志在必得。张赞宸不敢怠慢，与盛宣怀的亲戚、汉口电报局的施子卿商议，施认为：汉口买地很复杂，最容易出问题，必须有道契，四址丈量清楚才可以成交。张于廿八日如实向盛复电，认为“为数过巨，总应慎重”。廿九日除夕，张查明土地并无纠葛，因为要赶在年内订契约，对方要求立即先付半价：“今日不付定银作罢。”张电告盛：“现已除夕酉时，宸何从另筹数万？顷奉宪电，又切托子卿，渠云地事断不敢经手。究应如何？乞速电遵。”于是，出现了戏剧性的一幕，在光绪卅一年（1905年）大年初一的凌晨三点，迎新除旧的万家鞭炮声中，上海的盛宣怀致电汉阳铁厂张赞宸：“先付半价可行，惟接电已过除夕，立契付价可约正初，候速复。”（陈旭麓等主编《汉冶萍公司》二，上海人民出版社1986年，第1030-1033页）
有必要略作补充的是，日后大智门不仅是汉口火车站的所在地，且面临法国租界和联结粤汉铁路的长江码头。自京汉铁路通车后，辛亥革命后第三年徐焕斗即在《汉口小志》中为之慨叹：“繁盛极矣，南北要道，水陆通衢，每届火车停开时候，百货骈臻，万商云集，下等劳动家藉挑抬营生者，咸麇集于此。”这里成为武汉三镇最繁华的商业中心、交通枢纽，寸土寸金，引领 *** 百余年。
盛宣怀与端方：解铃还须系铃人
作为一位官员，当时盛的声誉就不好，多次被人弹劾。李鸿章、王文韶、刘坤一、张之洞这些顶级地方大员都不止一次奉旨密查，结果盛都安然无恙。据盛家后人说，恭亲王奕䜣曾当面对盛宣怀说过：“君以一道员屡参不动，受恩不可谓不深。”（盛同颐《盛宣怀行述》，中国史学会主编《洋务运动》八，上海人民出版社2000年，第57页）倒是点明了确实是朝廷把盛保下来的。
慈禧去世前一年的丁未政潮中，军机大臣、外务部尚书瞿鸿䘛突然被逐，军机处大改组，波及到盛宣怀又被参劾，就是拿他买卖土地做文章。光绪三十三年五月廿八“上谕”：“有人奏：商约大臣盛宣怀贪鄙近利，行同市侩，并有擅售公地、勒买民田情事，请旨饬查等语。”此时是端方任两江总督，命他按照所参，分别密查。（《光绪朝东华录》五，中华书局1958年，第5688页）
1886年5月20日，李鸿章麾下的洋务干将盛宣怀（前排左）等晚清部分官员合影
盛闻讯指派在京的亲信陶湘暗地打听了半月，原来是御史陈庆桂奏参岑春煊“骄蹇不法”牵涉到盛，另一附篇劾盛修建沪宁铁路“私买官地，勒买民田”，并说盛与岑合伙经营。幕后的内情是，深受慈禧宠信的岑春煊趁调任川督之机、突然进京与瞿鸿䘛联手欲扳倒庆王和袁世凯；岑此行一度拟任邮传部尚书，将抢夺袁党唐绍仪等人的老巢。对方不仅怀疑盛是岑的同伙，还认为岑看中邮传部这把交椅是受盛的怂恿，因而有此一参奏。（陈旭麓等主编《辛亥革命前后》，上海人民出版社1979年，第56-57页）
端方本是袁世凯的密友，袁此时有密信告知端：岑觐见时推荐盛宣怀、张謇、郑孝胥等人，慈禧都不满意，却被人藉此反击说岑是准备拥戴光绪归政，这一下就击中了要害。袁又怀疑盛在背后提供经济支持，对端嘲笑盛恐怕是从此“黄鹤一去不复返了”。（刘厚生《张謇传记》，上海书店1985年，第142页）袁如此将隐密对端方和盘托出，可见他们的关系非比寻常。更重要的是，据说陈庆桂参奏岑、盛，背后是端方指使并提供线索。因岑尚滞留在上海密谋东山再起，或有可能是觊觎两江总督的交椅，威胁到端方的地位，端方指使御史参奏是要驱岑早日离沪赴任。实际上端、袁已结成了利益共同体，把岑、盛视为对立面。（张建斌《端方与“丁未政潮”》，《近代史研究》2021年第3期）
瑞方把密查任务交给苏松太道瑞澂。在札文中，除了按照上面指定调查盛在上海为招商局购地，又自行加码，还要查盛现有多少地产、股份的来源和通商银行地产等。盛看了端方的札文，为招商局的亲信如何应对划了一条红线：只回答朝廷指定的招商局购地如何，其他通商银行地产等都是朝廷指定之外的。
招商局按此口径，将盛经手购地的18起逐件开列清单，清点道契印契，具文回复官方，声称“地契完全，地势合理”“似无弊端”，对指控全盘否定；关于招商局之外的事，则称“无由知悉”，拒绝回答。
此时盛正在武汉筹组汉冶萍公司，奉旨于十一月初四进京“预备召见”，未能亲去南京见端方。十月廿七日以密函致端方的亲信幕僚宗子岱，宗又是盛的姻亲，是盛可以委托办事的人。信的主题是陈述案情，虽是写给亲戚的，话却是说给端方听的，竟代端午帅作出此案结论：“总之，该大臣创办招商局三十年，交代时产业值银一千数百万，接办之人即系反对之人，如有丝毫弊病，早已为人所揭，何待今日。”并反复解释通商银行之地的来龙去脉，要旨在撇清此地与盛家无关，一再要求瑞方在回奏时不可露出他的堂号“五福堂”三字。归结到一点，就是通过宗子岱传话，盛宣怀要端方完全按照他划定的基调定案。换句话说，即被查办者 *** 裸地要奉旨查办的封疆大吏按照被查办者的意图办事。——也不知他们在背后作了什么交易，盛竟然如此有恃无恐！（陈旭麓等主编《轮船招商局》，上海人民出版社2002年，第848-851页）
盛宣怀在京奔走三个多月，组建汉冶萍公司如愿获得批准，此案也如同以前历次参案一样，不了而了之。光绪卅四年（1908年)二月盛宣怀補授邮传部右侍郎，但为袁世凯所不容，依旧回到上海啃与列强谈判改订商约的硬骨头，直到宣统二年十二月盛才晋升为邮传部尚书。至于通商银行那块地产，在盛身后估价58.4920万两，居盛氏在上海房地产之第二位，赫然列入了他留给子孙的遗产。（丁士华整理《盛宣怀遗产分析史料》，第161页）
